有些人误把妄想当策划
。于是找来几家妄想公司PK计划
，折腾到最后效果怎样呢
？以失败了却！凭证我的履历
，下面说说我对妄想与策划的看法：

失败一、没有策划

做特色小镇也好
，田园综合体也罢
，在策划与妄想谁先举行
，又谁主要这个问题上
，尚有许多地方政府或公司基础不明确策划与妄想谁轻谁重！

许多地方政府或公司特殊喜欢找一些学院派先做个看法妄想
，把图做漂亮些
，主要应付政府
，向导喜欢就好
。这些看法妄想其中基础没有市场剖析、总体定位、工业选择、业态组合、开发战略、立异营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂
。

学院派看法妄想主要是按古板套路举行
，把别的公司的妄想文本中的文字与图片改一下
，甚至连图片也不改
，几天时间就可以做好了
，但为了瞎搅外行
，有些几天时间就可以改好的妄想
，他得说成几十天才华做好
，这样才好要个好价钱
。

着实
，一个有顶层设计的策划是很是难做的,策划五大工业
，千个子工业植入
，设计工业现金流
，设计特色小镇的生意结构
，种种ppp项目包装进入
，做资金结构化安排
，设计股权架构
。

并且收费还缺乏妄想费的30%
，就这样
，一些公司照旧不肯多出策划费而得一个顶层设计的策划
，以为妄想可以一步到位
，可以省去策划费
。

一个项目要想完善与乐成地落地
，后面项目开业后会带来重大的收益与回报
，如没有专人策划师深入项目外地举行市场调研
，网络地方人文历史
，剖析周边市场需求及消艰辛数据
，相识同业竞争敌手谋划状态等等
，不做足这个前期事情
，加之策划团队在这个行业没有很是实操能力与乐成案例
，而把一个项目随便地交支付来先妄想
，这是不可能有知足的好效果的！

在国內多如牛毛的农林田特文旅项目中
，几多人用泪与钱支付多大的凄切价钱
？值得引以为戒！

许多选学院派妄想
，主要是看上国企配景
，有实力有资质
，实力虽然不假
，但
，有一点是大多人忽略的
，这种国企的妄想师在配景优越情形下
，求安定
，公务制准时上下班
，及少深入民间与山山水水之中生涯体验
。

当往往草根派阶段的策划人就差别了
，一他们全身世于文旅行业
，深入相识山山水水；二他们对行业特点、市场、未来需求了如指掌；三在创意上是天马行空
，老板奖励创意；四是他们为了一个创意没日没夜苦思冥想
，翻遍种种文籍
，几天几夜可以不回家
。有几个学院派的人能做到
？持别是大都会学院派的人能做到吗
？

我这里没有品评之意
，在刷新大浪潮中
，不进则退
，仅有警示之盛意！学院派只是研究理论超前
，但要付诸实践就不是这回事了
，这些妄想师险些没一人有涉农林田园文旅行业做过
，缺少这方面的实操履历
，怎么会出好效果呢
？

以是
，他们的妄想之中险些99%凭空捏造
，纸上谈兵
，不切现实及切合市场需求
。当项目方最后才发明这妄想计划不可落地时
，这才知道未先策划吃大亏了
，但又不想再化价钱做策划了
，为了省钱
，只能找些小公司在原来妄想上修修补补
，这种修修补补是越弄越糟糕
，越弄越四不象
，这种明知错
，照旧硬着头皮上的做法
，吃大亏是一定
，在天下都是通
。∷拇杂兄

策划是项目的灵魂
，团结PPP打造富有天、地、人性团结的特色小镇
。用PPP模式打造：特色小镇+全域旅游+产镇融合
。社会专业分工差别
，专业之人
，做专业之事
。

大凡一个乐成的项目
，必需是先由专家对该项目市场剖析、精准定位、工业选择、业态组合、开发战略、立异营销、运营模式、创收回报等策划之后
，依据这个灵魂及总体思绪
，再来指导下一步妄想
。

项目直接进入妄想
，一定会导致洗煤球式改来改去
，无论怎么改
，项目缺少灵魂
，最后也是无法落地的
。大多政府或公司总是误把妄想当策划
，于是找几家妄想公司PK计划
，折腾到最后效果可想而知
？

现在特色小镇与田园综合体一哄而上
，听说特色小镇在浙江乐成了
，一窝蜂组团去浙江考察
，听说田园综合体无锡乐成了
，又一窝蜂组团去无锡考察
。这浙江无锡乐成了与你何关
？

大凡乐成之项目是多种因素作育的
，如江浙经济基础自己就好
，社会资源有钱生长
，无钱着力出智慧！但人家是在建制镇仅大都为历史古镇工业基地上又各具特色地错位生长
，在地区的厚重文化下
，作育了人民开放的精神、容纳的心态与忠实守信的民俗
，加上国家政策的绣球从天堂抛下
，天造地设般的又上一个新台阶！乐成决非无意！

历史文化沉淀盈利与现代国策机缘缺一不可
。浙江特色小镇与无锡田园综合体在国家没有政策出台之前
，人家早已就乐成了！在江浙做什么都会乐成！若是把西北或者西南又或者东北与江浙在时空与区位置换一下
，你也在统一个时间与节点上做特色小镇与田园综合体
，看看效果是否一样
？

袁家村在西北是乐成的
，如把袁家村的案例复制到长江以南
，水土能服吗
？文化可以复制
，但根难移地
，乐成的特色小镇与田园综合体
，需区位优势、文化、天时、地理、人和、政策、智慧、专业、模式等缺一不可之诸多因素
。

以是
，我们不可看到别人乐成
，就去跟风
，去硬套生搬地学
，一定要团结外地文化、特色、民俗
，以顶层策划
，业态落地
，一定是我做我的
，让别人永远来跟我之风
，才华获得事半功倍的大收获！

尚有一种老板
，自身对农林文旅行业一窍欠亨
，也加入到特色小镇与农业项目上
，耳根还特软
，找一家公司做出妄想
，然后又找一家妄想公司来评价
，这家公司指指点点后
，他又以为有原理
，这家公司说董事长你出的价钱太高了
，我们打五折做的比他还要好
，于是这个老板心又动了
，把上一家妄想用度扣一半
，又允许这家來做妄想
。

这样
，他的办公桌上就有差别的版本
，版本多了
，他更拿未必主意了
，然后又找一些老友
，外地妄想设计院的
，旅游局的
，报社记者等等五花八门行业的人征求意见
，这些人都不会说以上这几个妄想版本好话
，由于人都有私心
。

有些人山寨惯了
，懒得自力思索
，克隆成风
。听说浙江某小镇很乐成
，克隆一个；到外洋考察发明某小镇不错
，克隆一个
。

最近许多人跑到杭州学习考察特色小镇
。浙江的特色小镇
，如基金小镇、互联网小镇等
，其泛起离不开浙江奇异的工业情形与生长阶段
。有人在一线都会整合一点基金类的看法素材
，就在天下各地随处圈地搞基金小镇
，着实适合搞基金小镇的都会没有几个
。

特色小镇的某些内容是可以复制的
，但不可通盘复制
。特色小镇的定位
，必需因地制宜
，团结特定区域的现真相形
。一个好的特色小镇是长出来的
，而不是生搬硬套上去的
。

有人为了突出特色小镇的“特”
，立异太过
，过犹缺乏
。最常见的是片面明确“差别化”
，以为差别化就是要做到绝对的唯一性和排他性
，这是个恐怖的认知误区
。有些事情绝对化到一定水平
，着实已经不可行了
。

尚有一种误区
，就是把简朴问题重大化
。好比
，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广
，恨不得总结出108种特色小镇
，席卷种种稀奇离奇
，乱花渐欲迷人眼
，不明觉厉
。

着实
，不管从什么角度分类
，主流的特色小镇就那么十来种
。太过追求标新立异
，容易把小镇搞成非主流的很小众项目
，走进窄胡同
，甚至死胡同
。

尚有一种太过超前的情形是
，有些企业做特色小镇时过于理想化
，脱离了企业的生长阶段与综合实力
。项目要“因时、因地、因人”
，人们通常重视“因时”“因地”
，忽视了“因人”
。

特色小镇的焦点是工业
，不是房地产
，不可舍本逐末
。

有些开发商为了忽悠政府拿地
，炮制了一些貌似特色小镇的看法
，着实只是换了马甲的房地产
。比及“伪特色小镇”真相毕露
，政府生厌
，开发商可能也拿不到后续的土地
。

虽然也有另外一种情形
，企业被政府的“优待”吸引
。好比
，政府要打造某名人家乡
，或者某特产主题
，就妄想了相关特色小镇
，并以优惠政策招商引资
，这种情形下
，企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性
，若是投资者没有深入剖析
，一激动就进去干
，很容易被套牢
。

特色小镇投资过热
，会导致一些人损失正常的理性判断
，在抢地大战中
，盲目拿下一些着实并不对适的用地
。

有些地块生态情形简直不错
，看上去很美
，却是投资陷阱
。特色小镇不是古板的旅游地产
，其焦点是生长工业
，选址不可像旅游地产那么随意
。更况且
，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗
？

特色小镇的选址
，有两种理想的情形：一是位于大都市圈
，并有轨道交通或城际快速路与主城毗连
，这是特色小镇的首
；二是位于大型旅游目的地
，有优异的可介入性
，并有足够旅游人次流量支持（或在开发期内有重大增添潜力）
。

 怎样才华活下去
？

怎样才华做到不死
？还真没有什么神丹妙药
。人世正道是沧桑
，最大的捷径就是不走捷径
。

 特色小镇之以是这么热
，是由于有政策因素驱动
。企业向来对政策敏感
，闻风而逃
，无可厚非
。但过多关注政策
，有时也容易迷失
，况且政策的一连性并不可靠
。政策风口效应一旦消逝
，风口上的猪就会摔得很惨
。

谋划企业的基础
，照旧要回到市场这个基本面上来
。

小战略看政策
，大战略看市场
。

必需捉住真风口、真行情
，莫把流星当恒星
。

文旅类的特色小镇的真风口、真行情是什么
？虽然是市场
，是全民旅游时代井喷式的消耗升级
，是天下各地如日中天的全域旅游热潮
，特色小镇是有泡沫的
，而全域旅游是没有泡沫的
。

2、必需先找魂

先有策划后有妄想
。策划的第一步就是定位
，包括战略定位、市场定位、功效定位、工业定位、形象定位等
。定位是一个系统工程
，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简朴
。

定位之后
，就是大创意
。所谓大创意
，就是团结区域文化与特色资源
，创立性地提出支持定位的最焦点的超等亮点与引爆点
。没有大创意
，项目策划就会流于平庸
，往往大而全
，满天星斗没有明月
。

有了定位和大创意
，之后才是系统化的专业事情
，如产品系统、业态组合、开发战略、运营模式、经济剖析等
，这些事情倒相对容易
，虽然要团结富厚的履历
。

总之
，策划必需以定位和大创意为统领
，而不是直接去做那些系统化的专业事情
。这就是“找魂”的玄妙
。

特色小镇的焦点是工业
，是内容为王
，而不是平台为王
。策划好一个特色小镇
，只是万里长征第一步
，后面的资源整合事情更为主要
。

特色小镇的投资主体实质上是运营商
，而不是开发商
。运营商的主要事情就是搭建平台、整合资源
。资源包括工业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等
。整合资源的方法有许多
，其中
，与相关行业协会的相助最为要害
。

特色小镇提倡的是工业头脑
，主张去地产头脑
，但也不可绝对化
。工业与地产是主与辅的关系
，不是正与邪的关系
，不必把地产妖魔化
。

 一个乐成的小镇
，应该是启动之后不久就具备自我造血性能
，实现正向的现金流
。资源再好
，若是资源变现能力太弱
，导致太过重资产化
，也会拖累企业
。

 因而
，在策划之初
，就要做好投入产出剖析和开发战略设计
，做到长妄想、短安排
。既要做到久远的工业与区域价值最大化
，同时也要知足近期的资金回笼
。不然
，理想很饱满而现实很骨感
，是难以为继的
。

 最后一点提醒
，就是先开模具后找地
。

 之前各人的习惯是先拿地
，拿完地再请人策划妄想
，决议项目详细做什么
。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的特色小镇
，之后
，再凭证这种小镇的要求
，寻找适合的地块
。其实质是首先从企业战略的高度出发
，而不是就项目论项目
。